Der grosse Immobilien Betrug!

Politik und Wirtschaft in Thailand
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plaaloma
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#41 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von plaaloma » Sa 25. Jan 2014, 08:01

@Berndgrimm
das ist sehr gut. Mir ist nicht bekannt, ob es was besseres gibt.
Termiten.jpg
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berndgrimm
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#42 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von berndgrimm » Sa 25. Jan 2014, 17:07

plaaloma hat geschrieben:@Berndgrimm
das ist sehr gut. Mir ist nicht bekannt, ob es was besseres gibt.
Vielen Dank.
Termitenhügel gibt es auf unserer Halbinsel nicht.
Angeblich soll das Gebäude auch Termitensicher gebaut worden sein.
Termitenbefall hat auch nur eine exponierte Wohnung im EG wo die Tür
zur Terasse immer auf stand.
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#43 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von berndgrimm » Sa 25. Jan 2014, 17:35

Waitong hat geschrieben:Fuehlst du dich ueber den Tisch gezogen, ich frage das ohne jede Haeme ?
Eigentlich nicht.Es ist auf einem seriösen Kaufgrundstück gebaut worden und alle Papiere in Ordnung.
Der Wohnwert ist sehr hoch und es ist immer noch m.E. die beste Anlage in der Provinz Chonburi.
Wir haben uns auch viele andere angesehen.
Ausserdem haben wir hier Freunde gefunden die hier nicht weg wollen.
Ob es auch ein gutes Geschäft war wird sich erst zeigen wenn wir verkaufen.
Wenn wir nur annähernd den Verkaufspreis erreichen der von unseren Nachbarn
verlangt wird wäre esein sehr gutes Geschäft gewesen.
Waitong hat geschrieben:Mit dem Gedanken ein Condo zu erweben habe ich mich nie anfreunden koennen, denn hier in Thailand hat man nur Beton, Glas, Alu. u.s.w. , wenn der Unterbau zerbroeselt, was durchaus sein kann, nach Jahr und Tag, dann hat man nur Aerger. Wenn man sich fuer ein Condo entscheidet muss man sich absolut klar sein was man erwirbt. Da ist es meiner Ansicht nach sinnvoller sich etwas fuer eine bestimmte Zeit zu mieten und flexibel zu bleiben. In einem Beton-Kasten wohnen zu muessen bis sich ein Kaeufer gefunden hat waere nicht mein Ding.
Da bin ich voll deiner Meinung und wir würden auch das nächste Objekt nur mieten, schon um schnell
wieder ausziehen zu können wenn uns etwas nicht passt.
Eigentlich wollte ich auch in diesem Objekt nur mieten, aber die Mieten sind viel zu teuer im Vergleich
zum Kaufwert.Hier wird mit Nettorenditen von 10+% gerechnet.
In Luxemburg muss man eine extra Steuer bezahlen wenn man mehr als 5% Nettorendite erzielt.
Alle Wohnungen die bei uns vermietet sind wurden von japanischen Firmen gemietet die bereit
sind solch hohe Mieten zu bezahlen.
Auch mit der Langlebigkeit hast du Recht.Unsere Anlage ist jetzt 3 Jahre alt und ich habe
meiner Frau sofort gesagt dass wir sie innerhalb 5 Jahren verkaufen müssen.
Besonders eben solange die exzellente Lage noch gegeben ist.
Aber finde erst mal was besseres hier!
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#44 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von plaaloma » Sa 25. Jan 2014, 22:57

berndgrimm hat geschrieben: ....
Angeblich soll das Gebäude auch Termitensicher gebaut worden sein.
Termitenbefall hat auch nur eine exponierte Wohnung im EG wo die Tür
zur Terasse immer auf stand.
:? Habe ich so noch nicht gehoert. Ohne "Erdanschluss"!? Die Tiere brauchen auch irgend eine Quelle fuer Wasser.

Ich hatte in dem einen Haus nicht eine der verraeterischen Adern auf dem Verputz. Die hatten innerhalb der Hohlblocksteine ihre Gaenge nach oben.

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#45 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von berndgrimm » Mi 17. Sep 2014, 05:20

681463.jpg
Bangkok condominium demand is expected to remain strong even with another 30,000 units set to be launched by year-end.
He said gloomy property market sentiment in the first quarter prompted a freeze on sales activities at many projects. But sentiment picked up in the second quarter once the political situation settled...


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Der Betrug geht weiter.....
Natürlich sind die Verkaufszahlen der Immobilienfirmen hoch...
Gerade in Thailand gibt es genug Kapital welches am Fiskus vorbei
geschafft werden muss.
Aber wer sich die Situation ansieht merkt schnell dass min 40%
der verkauften Condos nicht bewohnt sind.
Selbst in unserer Anlage in bester Halbinsellage sind 4 Jahre nach
der Eröffnung noch über 20 der 76 Condos unbewohnt!
Auch wurden erst 2 der 16 die zum Verkauf ausgeschrieben waren
zum geforderten Preis verkauft!
Aber die Situation ist weltweit die Gleiche.
Die Immobilienpreise sind so hoch weil die Marktmechanismen
nicht mehr funktionieren.
Kein Wohnungseigentümer ist gezwungen zu verkaufen und kann es sich
leisten die Wohnungen jahrelang unbewohnt stehen zu lassen.
Gäbe es einen wirklichen Markt wären die Preise 20-30% billiger
und die Wohnungen bewohnt.
Was die Preise in BKK angeht:
Kein Condo dort ist den im Preisspiegel genannten Preis wert.
Da aber in der Regel nicht die Bewohner auch die Eigentümer
sind spielt dies keine Rolle.
Solange es noch Firmen und Organisationen gibt die solche
Wahnsinnsmieten für ein immer mehr beschädigtes Produkt
mit erheblichen Umweltmängeln bezahlen geht der Betrug
fröhlich weiter.
Bangkok ist zum Glück nicht Shanghai oder Peking.
Deshalb findet man als ernsthafter Interessent überall
noch Schnäppchen sowohl zum mieten als auch zu kaufen!
Natürlich nicht über Makler oder das Internet.
Man muss sich eben selbst etwas umsehen und hören.
So haben wir unser vorzügliches Condo in Prawet gefunden
in dem wir heute noch wohnen würden wenn man nicht daneben
den Lifestyle Carrefour hingeknallt hätte.
Leider wollten die nicht verkaufen weil es als Serviced Appartement
geführt wird. Aber die Miete war fast so billig wie heute unsere Nebenkosten!
Und Freunde von uns haben in Ramkhamhaeng in einer älteren Anlage
mit wenig Wohnungen und viel Grün,Pools ein aussergewöhnlich geschnittenes
Duplex zum äusserst günstigen Kaufpreis gefunden.
Vorher hatten sie ein freistehendes Haus hinter der Uni Richtung Srinakarin
mit grossem Garten sehr günstig gemietet.
Leider wollte der Eigentümer nicht verkaufen.
Man kann also unabhängig vom o.g. "Immobilienmarkt" hier durchaus
Objekte zu günstigen Preisen mieten und kaufen.
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#46 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von thai.fun » Mi 17. Sep 2014, 11:34

Ich war und bin als Laie immer der Ansicht, Condotürme werden der Investoren wegen gebaut. Vor allem wird so ein "Silo" erstmal an die 51% Inländisch nötige Quote an Eigentümern proforma (dreckbillig) verkauft, damit dann zu horrenden Preisen die Restlichen 49% Quoten-Anteil an Ausländer verkauft werden kann. Auch die Bauherren müssen schon vor Erstellung, serienweisse Eigentum in ihrem Bauprojekt erwerbe.

Dass generiert dann die von dir @bg erwähnten Leerbestände....
Populismus ist die Pubertäts- Zeit der Demokratie.

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#47 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von berndgrimm » Mi 17. Sep 2014, 12:19

thai.fun hat geschrieben:Ich war und bin als Laie immer der Ansicht, Condotürme werden der Investoren wegen gebaut
Das stimmt (leider) deshalb steht auch soviel leer und die Preise sinken nicht!
thai.fun hat geschrieben:Vor allem wird so ein "Silo" erstmal an die 51% Inländisch nötige Quote an Eigentümern proforma (dreckbillig) verkauft, damit dann zu horrenden Preisen die Restlichen 49% Quoten-Anteil an Ausländer verkauft werden kann. Auch die Bauherren müssen schon vor Erstellung, serienweisse Eigentum in ihrem Bauprojekt erwerbe.

Dass generiert dann die von dir @bg erwähnten Leerbestände....
Das lief hier etwas anders ,denn von den 76 Appartements gehören nur
8 Ausländern.
Ich habe über meine Frau gekauft und nur bei der Eigentumseinschreibung
die Wohnung auf meinen Namen eintragen lassen wegen der Immigration
und weil wir so den Verkaufserlös wieder problemlos ins Ausland überweisen können.
Die anderen Ausländer haben etwas teurer gekauft, aber nur weil sie später gekauft
haben und nicht mehr die Erstkäufer Rabatte bekommen haben.Ist aber nicht viel!
Die Thais haben offiziell (wir haben die Verträge gesehen ) die gleichen Preise bezahlt.
Der Trick des Developers bei uns war dass die Grundstückseigentümer teilweise
mit Condos bezahlt wurden die sie selber vermarkten mussten.
Ausserdem wurde die Anlage im ersten Jahr durch eine Management Firma
die dem Developer gehörte gemanagt die uns innerhalb eines Finanzjahres
um fast 4 Mio THB Sinking Fund(Reparatur Rücklagen) betrog!
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#48 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von berndgrimm » Di 21. Okt 2014, 08:00

Ein weiteres grosses Ärgernis bei einem Kauf Condo
ist das Property Management.
Wir sind ja sofort am Anfang vom Developer
der eine eigene Property Management Firma betreibt
(vermutlich nur aus diesem Grunde) um knapp 4 Mio THB
Sinking Fund betrogen worden.
Da meine Frau im Verwaltungsrat der Juristic Person sitzt
stellten wir den Antrag gegen den Developer zu klagen....
Da der Developer aber über 60% der Stimmrechte für
andere Eigentümer hielt, konnte er dies verhindern.
Inzwischen läuft die gleiche Nummer auf dem später
gebauten landseitigen Haus.
Dabei ist ein Thai Miteigentümer der auch dort gekauft hat
zum zweiten Mal besch. worden.
Aber dies sind Betrügereien die in jedem Land vorkommen
können.
Nach dieser Erfahrung wollten wir eine seriöse Firma.
Wir fanden QPM!
Sie hatten eine wunderbare Präsentation und als
Referenzen u.a. L&H,Prueksa,SC-Assetts .
Sie hatten auch Alle schöne Uniformen
und in Thai Visa habe ich positive Erfahrungen
mit deren Management von grossen Anlagen in Jomtien gefunden.
Unsere Erfahrung war leider nicht so gut!
Wir bekamen in knapp 3 Jahren 5 Manager vorgesetzt!
2 von denen waren sehr gut aber verliessen die Firma
leider auch schnell.Die anderen 3 waren u.a.S.
Anfänglich bekamen wir qualifiziertes Personal von
anderen Anlagen die aber sehr schnell durch
unqualifiziertes und untrainiertes Personal ersetzt wurden.
Besonders die Poolpflege und die Hauselektrik /Sprinkleranlagen
wurden vernachlässigt.
Auch wenn wir sie nicht feuerten verschwanden die
meisten Mitarbeiter sehr schnell.
Das einzige verlässliche Personal waren die niedrigstbezahlten
Putzfrauen und Gärtnerinnen.
Am Schlimmsten war die Security von PCS.
Nur als Türöffner zu gebrauchen!
Das Problem war dass wir nur 76 Condos haben aber
fast 5 Rai Land mit 2 grossen Pools und unsere Halbinsel
nach allen Seiten offen ist.
Nur zur Landseite gibt es Hecken und Zäune
aber die Gäste des benachbarten Restaurants gingen
einfach seeseitig in unseren Park.
Und die Security lief immer weg.
Obwohl von den 76 Condos nur ca30 permanent bewohnt
werden und weitere ca 15 nur WE. hatten wir 17 Angestellte!
Keiner hatte mehr als 2-3Stunden Arbeit am Tag und sass oder
auch manchmal lief nur dumm rum.
Das Management versteckte sich immer im airconditioned Office
und traute sich nicht raus.
Viel Arbeit gab es nicht aber selbst die schafften sie nicht.
Die Putzfrauen waren clever und haben gegen ein kleines Tip
die Wohnungen geputzt.
Es wurden unsinnige Wartungsverträge abgeschlossen
und manche Sachen absichtlich zerstört.
Wir wollten immer Penalties in den Vertrag aber diese
akzeptierten sie nicht.
Daraufhin haben wir den Vertrag gekündigt.
Eigentlich sollten sie noch bis zum 31.10. arbeiten
aber letzte Woche haben wir sie fristlos rausgeschmissen
und nur die Putzfrauen und Gärtnerin und gezwungenermassen die PCS Security behalten.
Zu einer ordnungsgemässen Übergabe waren sie weder
fähig noch bereit.
Die Nachfolgefirma ist kleiner, hat nur 5 örtliche Objekte zu managen
die hauptsächlich von Japanern bewohnt werden.
Die Inhaberin managt selber und ihre Leute haben in nur einer Woche
ohne Übergabe unsere Anlage auf einen Stand gebracht wie wir ihn nur
beim Einzug hatten.
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Isaan
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#49 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von Isaan » Mi 22. Okt 2014, 21:12

:totlach: :totlach: :totlach:

Herrlich...

Die Gedichte vom Grimmie sind jedenfalls besser als die von Funny.

"Der Führer in Thailand", großes Kino. Den bringen die Eingeboren dort bald raus, darauf wette ich!
"Ich habe zwar keine Ahnung, aber ich habe gehört und denke daher, dass..." (Bukeo)

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#50 Re: Der grosse Immobilien Betrug!

Beitrag von berndgrimm » Fr 2. Jan 2015, 11:54

Mir wurde ja immer vorgeworfen ich würde zu negativ über Thailand schreiben.
Da schreib ich jetzt mal was ganz Positives!

Unser neues Property Management arbeitet jetzt ja seit 11 Wochen bei uns.
Da gibt es ausschliesslich Positives zu berichten.
Ich hätte nie gedacht dass ich sowas in Thailand nochmal erleben würde!
Die haben unsere Anlage auf einen besseren Stand gebracht als sie vor
fast 4 Jahren Neu gewesen ist.
Nicht nur das Alles was früher nicht oder nur teilweise funktionierte
jetzt einwandfrei funktioniert, wir haben endlich die Exclusivität und
die Ruhe die uns früher nur immer versprochen wurde!
Während unsere frühere Management Firma nur einmal im Quartal
mit ihren "Spezialisten" einfiel um eine grosse Schau abzuziehen
und anschliessend unverrichteter Dinge wieder abzuziehen,
kommt die Chefin unserer neuen Management Firma mehrmals die Woche
nur kurz vorbei und bringt ihre Leute ständig auf Vordermann.
Wir sind die 6.Anlage in ihrem Portfolio und mit 76 Einheiten auch die Kleinste
aber auch die Exclusivste.
Alles bei uns läuft jetzt problemlos, die Swimmingpools sind so sauber wie nie zuvor,
der Beach,der Park und die Parkplätze sind sauber wie nie zuvor,
wir haben auch erstmals eine funktionierende Security (trotz PCS)
und für Thailand eine erstaunliche Ruhe in unserer Anlage!
Diese Frau erkannte alle Probleme und hat sie schnell und effizient beseitigen lassen.
Sie wäre jederzeit auch in jedem zivilisierten Land konkurrenzfähig!
Im Gegensatz zum "normalen" Thai Management kümmert sie sich um ihr Personal,
bezahlt die Leute leistungsgerecht und bringt sie so zu international Kompetitiven Leistungen!
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